维持“房地产的黄金时代”的基本判断不变，维持行业“看好”的评级，支持长期看好房地产的因素仍未改变。

　　城市积压多年的自住需求爆发，股市财富效应提升投资需求；都市核心圈的住房需求远大于城区外围的需求，未来中国增量土地非常有限，廉租房、经适用推进缓慢，拆迁成本高企决定了都市核心圈房价易涨难跌；未来政策调控空间不大，即使物业税出台也是最后一个靴子掉下来，难以根本改变市场需求格局；

严控“银根与地根”已使部分开发商断粮、资金链紧绷，行业整合加速，为资产负债率低、融资能力突出、拥有大量土地的优势上市公司提供了历史性发展机遇公司；一批治理良好、开发能力强、市场整合能力强、拥有大量土地、有持续注资或整体上市的全国性、地方性房地产龙头公司最受益，它们的市场占有率将迅速提升，盈利水平仍将保持高速增长，在房地产的黄金时代里一批蓝筹地产公司仍将奔涌而出；

一批已拥有或将拥有大量土地的房地产上市公司的投资价值仍然处于价值重估的阶段，它们的投资价值仍有进一步发掘的机会，继续成为引领本轮牛市的主要力量。

　　风险提示：防范房地产政策调控和股市系统性风险。

维持“房地产的黄金时代”的基本判断不变

我们曾在2007年年度房地产投资策略报告中提出“房地产的黄金时代铸造一批地产蓝筹”，支持房地产行业长期“看好”的主要因素至今仍未改变，我们仍然长期“看好”房地产行业，并维持我们的“增持”评级。

　　1.1.支持房地产长期“看好”的诸多因素仍然存在

中国的人口红利将持续到2020年，将带来中国最大的房屋需求；

城市化加速增长世界领先，推动强大的住房需求；

以“家”为核心文化使国民“勤俭持家”，“社会保障制度缺失”也使储蓄率高企，使国明乐于“购房置业”；

投资房地产风险收益比更优，抵押贷款也强力支撑住房消费；

中国人均GDP1750美元处于住房消费高速发展和平稳增长期；

下半年人民币将加速升值，房地产是储备人民币资产最好的投资工具；

在人民币升值过程中核心都市圈的地价和房价将长期成倍增长；

在人民币升值周期之始，伴随着中国工业化和城市化加速的进程，对房地产需求体现为生产要素和普通消费品的特征，投资品特征尚不明显。随着资本市场的繁荣，对房地产的需求从生产要素和普通消费品的需求向投资品需求过度。

　　1.2.土地增量有限、廉租房经适房推进缓慢、拆迁成本逐年提高长期提升都市核心圈房价

2007年以来，行业持续景气，但土地开发面积指数回落幅度大，房屋施工面积和空置商品住宅同比回落，市场有效供给依然不足，全国核心都市圈房价强劲上涨，自住与投资需求旺盛。

　　严控“银根”与“地根”使有效供给减少，助推房价持续上升。土地供应总量逐年减少、土地购置成本和拆迁成本逐年提高是房价持续升温的主要因素。

　　“十一五”将保障18亿亩耕地不被流失将使土地增量有限；都市核心圈的供地空间已经十分有限；而改造存量土地将逐年增多，但各地拆迁补偿不低于市场估价，拆迁成本日益上升也是地价持续上升另一重要因素。因此，未来土地供应日趋紧张，地价将不断攀升。

　　政府欲借助建设廉租房和经济适用房来解决中低收入阶层住房问题，并以此平抑高企的房价，但事实情况是，各地廉租房覆盖率不到1%，廉租房建设进展缓慢，资金缺口大，难以落实到位，经济适用房的建设也没有实质性进展。持续的房地产市场调控打击投机需求却使得二手房交易税费大幅增加，交易税费已高达总房价的10%，大批欲通过二手房市场解决居住问题的需求被迫赶到一手房市场，助推了一手房房价的持续高涨。

　　在大量提供土地、廉租房和经济适用房无望的背景下，解决旺盛需求矛盾只有走调整住房结构的道路。我们认为，“70%/90”的实施将使总房价降下来，但在土地成本增长的背景下，单价难以有效回落，特别是核心都市圈的房价易涨难跌。

　　1.3.调控立足于规范市场和住房保障制度的建设

在调控政策方面，我们认为，所有的招数都被用过了，而最后一道影响力最强的金牌“物业税”需要两年立法，即使出台，在人民币升值背景下，在自住需求与投资需求旺盛的背景下，也是最后一个靴子将掉下来。在西方国家，如美国等同样征收“物业税”，在有需求的市场中，由于土地的稀缺性以及在物价与经济水平的不断增长下，长期来看，地价和房价将保持长期上涨趋势，中国也然。政策调控所起的作用只能适当烫平房地产波动幅度，并不能最终影响行业增长的总体趋势。

　　在未来较长时期内，政府的政策调控还是以规范市场秩序为主，重点还是在落实已出台的调控政策。

　　1.4.治理良好、开发能力市场整合能力强、拥有大量土地、有持续注资或整体上市的全国性、地方性房地产龙头公司最受益

我们曾经在2007年年度房地产行业投资策略报告-《房地产的黄金时代铸造一批地产蓝筹》中提出：未来10年是中国房地产的黄金时代，国家宏观调控加速了行业的整合，为一批有资金、品牌、治理、土地优势，整体上市，持续注资的公司提供了市场占有率将迅速提升、业绩高速增长的历史性机遇。

　　本次报告侧重分析，房地产市场调控中严控“银根”与“地根”已使部分开发商断粮、资金链紧绷，行业整合加速，给资产负债率低、融资能力突出、持有大量土地、整体上市或持续注资的优势上市公司提供了历史性发展机遇，一批蓝筹地产公司还将将奔涌而出。

　　近期，主要城市积压多年的自住需求爆发，股市繁荣带来的财富效应进一步提升投资需求，以期保值增值。在市场旺盛需求和房价大幅上涨的背景下，目前很多优势房地产上市公司的投资价值仍处于资产价值重估的阶段，它们的股票一定还会有出色表现。

　　我们选择：行业竞争力、土地获取能力强的公司；房地产业务整体上市、大量廉价土地、增长估值潜力大的公司地方性资源丰富的龙头公司；人民币升值受益最大的持有型物业的公司；基本面改善、高速增长的公司。

　　我们重点推荐：苏宁环球、ST广厦、泛海建设、招商地产、万科Ａ、渝开发、华业地产、保利地产、世贸股份等公司。

　　行业持续景气、自住需求旺盛投资需求抬头

2.1.行业持续景气，土地开发面积指数同比大幅回落，有效供给不足

5月份，“国房景气指数”为103.32，环比上升0.67点，同比上升1.45点。房地产开发投资分类指数为102.37，同比上升2.28点。1-5月份，全国完成房地产开发投资7214亿元，同比增长27.5%。土地开发面积分类指数为97.77，环比升1.79点，同比回落5.86点。房屋施工面积分类指数为104.98，同比上升0.18点。商品房空置面积分类指数为105.57，同比上升8.53点。空置商品住宅68

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