基本结论、价值评估与投资建议

　　公司从单体百货向购物中心模式转型为公司今后业绩增长打开了空间。公司引进蜡像馆、世嘉游艺城等设施，拓展了新世界的消费功能，提供一站式消费服务，综合购物、休闲娱乐、餐饮、酒店各种功能将产生聚集效应，能够吸引更多的客流量。

　　新世界消费圈地理位置优越，处于南京路起点，三条地铁汇集于此，客流量充沛，是上海商业主业比较集中的地方，新世界在商圈中是有优势的：

　　销售规模远远超出竞争对手，业务转型走在了商圈的前面，到2010年，人民广场周围将新增商务面积50万平方米，市场容量也进一步扩大，白领阶层增多也将提升商圈的消费层次。

　　百货业务：百货行业景气度上升为新世界百货迎来了发展机遇，公司从中低档百货向中高档百货调整，商场品牌档次不断提升，国际一线品牌已占10％，国际二线品牌占20％，港澳台、中外合资品牌占30％，国内知名名牌占40％，公司中低档市场形象得以改变。联营模式占到销售规模91%以上，公司业务的转型调整初见成效，加大今后公司与供应商的谈判力度，，毛利率也将呈上升的趋势，我们预计公司销售07、08年增长19%、19%，毛利率预计07、08年为18.9%、19.6%。

　　酒店业务：依托上海经济中心地位、来客量的上升趋势，上海酒店业整体发展前景看好，尤其是高档酒店。上海新世界丽笙大酒店为5星级酒店，由卡尔森环球酒店集团专业管理。开业至今，经营好于预期，平均入住率保持在70%以上，今后处于业务上升的快速通道，卡尔森有意把新世界丽笙大酒店的打造成为上海旗舰店。受07、08年客流量上升因素的影响，我们认为酒店业将保持6%、10%的增长水平。

　　其他业务：该业务整体增长是稳定的，主要是来自新世界物业公司名义承揽的物业收入，包括新世界影城、蜡像馆、世嘉游艺城、停车库德等业务收入，此类业务为新世界带来了人气，从新世界总综合消费圈来看，其存在的价值要高于经营价值。

　　公司大股东上海市黄浦区国有资产监督管理委员会持股比例为24.9%，我们认为大股东资产注入提高控股比例是符合大股东利益的，其实施的可能性非常大，但在时间上还存在一定的不确定性。如果资产注入实施将提高公司整体资产质量。

　　我们预测公司2007年-2009年主营业务收入为21.32、26.54、31.30亿元，净利润为1.76、2.18、2.61亿元，同比增长27.9%、23.7%、19.4%，对应的EPS为0.332、0.410、0.49元。

　　我们认为未来6-12个月新世界的合理价格区间17.26-18.45元，结合公司今后发展及当前股价，我们给与“买入”评级。

　公司从单体百货向综合消费圈转型新世界综合消费圈开始形成

　　2005年中期新世界娱乐城建成投入使用，扩大面积5.5万平方米，标志着上海市中心总共约21万平方米的新世界综合消费圈形成。引进杜莎夫人蜡像馆、世嘉游艺城等娱乐项目，收购丽笙大酒店，公司实现单体百货向购物中心模式转型。

　　新世界综合消费圈内容囊括：购物、餐饮、娱乐、酒店等各项服务设施。

　　经营模式的转型将使公司市场竞争力提高，今后上升的空间已经打开。

　　在硬件设施上，公司花大力气进行改造，在利用新世界娱乐城开业之际，对老楼重新装修，购物环境进一步改善；

　　新世界先前定位大众百货，但中低档商品金结构已不适应市场消费者需求，公司开始向中高档百货转变，商品结构得到明显提升，今后业绩增长基础巩固；

　　公司增加蜡像馆、世嘉游艺城、影院等设施，为顾客提供一站式消费，拓展了新世界的消费功能，能够吸引更多的客流量，最大限度的延长顾客在商场内的时间实现消费。

　　我们认为公司转型的思路是符合市场发展实际的：

　　居民对消费娱乐服务的需求的日益扩大。人们在第一生活空间和第二生活空间逗留的时间会越来越短，今后趋势是在第三生活空间逗留的时间越来越长，要求会越来越大。商业属于第三空间，新世界功能的延伸是符合人们对第三空间需求扩大的要求的。

　　百货以销售品牌商品为主，消费阶层定位已经由普通百姓转向中产阶级，这必将要求百货经营向中高档商品调整。

　　我们认为公司业绩呈快速上升的趋势：

　　在时间上与转型效果上，新世界转型走在了竞争对手的前面，有助于新世界在南京路商圈中占领商机；

　　新世界新增的功能与百货业务联系紧密，业务的组合与功能的搭配最大程度延长消费者在新世界城停留的时间，带动更多的消费。当前新世界综合消费圈仍处于市场的培育期，百货调整还具有很大的空间，其他功能市场仍在培育，其潜力还没有释放出来，我们认为公司今后业绩呈快速上升的趋势。

　　公司增长的基础：行业景气的上升与良好的商圈环境百货业未来五年处于黄金增长期

　　我们在《零售业2007年3季度行业报告》里面认为，百货业开始摆脱2001年至2005年业态的低迷阶段，百货业整体面临快速发展的时期。

　　销售净利率、资产收益率、毛利率逐步回升，即使在这一阶段整个业态总资产同比增长率仍保持在10%以上，投资的增加为今后业态的发展奠定了坚实的基础。

　　业态自身实现了创新式发展，实现传统百货转向现代百货的转变，成为品牌商品的分销渠道。随着业态转型，百货店与超市、家电连锁经营的商品差异性越来越大，超市、家电连锁对百货的冲击在减少；

　　真正的欧美百货巨头目前都没有正式进入中国。亚洲最有实力的日本百货公司也发展缓慢，外资竞争压力大大低于超市业态，对国内百货企业形成压力还存在一定的时滞；

　　居民消费升级是百货业的增长的推动力，其擅长经营的品牌服装、化妆品等商品，主要满足顾客的心理需求，属于享受型消费。考虑到我国消费升级呈现出持续性的特点，这使得百货业景气周期得以延长，我们认为百货已迎来业态第二个快速发展期。

　　南京路商圈仍是上海市强有力的商圈..新世界综合消费圈区域位置优越，地处市中心人民广场北侧，位于南京路步行街起点，周边商业气氛浓郁，为三条地铁汇集之所，“谁拥有地铁，谁就拥有客流”，客流量为全市之首，在国内百货店中新世界的位置也是绝佳的。

　　公司今后发展的繁荣有赖于南京东路商圈的繁荣。作为上海市比较传统的商圈，市场一定会有南京路商圈是否会衰落的疑虑，但我们仍然看好未来5年南京路商圈的竞争力。

　　我们从商圈漂移角度来看，上海城市规划布局基本稳定，经过第一次商圈漂移之后再次发生商圈漂移的可能性较小。事实证明徐家汇、中山公园、五角场新商圈的形成对南京路商圈、淮海路等老商圈的影响已经趋于稳定，原因在于上海商业容量的快速扩大；

　　南京路步行街作为上海的金字招牌，近些年其商业依然保持繁荣的势头，其改造、调整得到政府部门的大力支持；

　　南京路商圈已经呈现出品牌高档化、客流年轻化、群体本地化的特点；

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